Hvaða lánastofnun lánar fyrir framkvæmdunum?
Er tryggt að verkefnið verði klárað?

Það er ekkert sem bendir til annars. Fjármögnun á fyrri áfanga liggur fyrir og fjármögnun fyrir síðari áfanga mun klárast þegar framkvæmdir á þeim fyrri eru hafnar. Sigtún Þróunarfélag er vel fjármagnað félag eins og staðfest hefur verið af endurskoðendum Árborgar.

Framkvæmdakostnaður byggir á tilboðum og samningum við Jáverk ehf og Borgarverk ehf. Þetta eru þekkt og rótgróin fyrirtæki með gott orðspor. Starfsmenn eru úr heimahéraði og framkvæmdakostnaður skilar sér því að hluta aftur til sveitarfélagsins í formi útsvars.

Framkvæmdin byggir á föstum tilboðum. Í fjármögnun er ekki gert ráð fyrir tæplega 200 milljónum sem fást munu vegna endurgreiðslu á virðisaukaskatti. Sú fjárhæð er ætluð til að takast á við áföll ef eitthvað óvænt kemur upp á.  Til greina kemur að taka inn fleiri fjárfesta á síðari stigum en engar slíkar viðræður eru í gangi.

Hér er nánar gert grein fyrir áfangaskiptingu verkefnisins og hugmyndafræðinni þar á bakvið.

Hverjir eru raunverulegir möguleikar Árborgar í ferðaþjónustu?

Í ár fara vel á aðra milljón erlendra ferðamanna um Suðurland sem einning er helsti viðkomustaður íslenskra ferðalanga. Of lítill hluti þessa ferðamanna stoppar á Selfossi. Því þarf að breyta. Selfoss stendur við slagæð ferðamennsku í landinu og við eigum að nýta það samfélaginu öllu á Árborgsarsvæðinu til hagsbóta.

Árborg er ákjósanleg til að líta norðurljósin og útgerð á þau hefur orðið til þess að ferðamenn koma í auknum mæli á veturna Flugvöllurinn við Selfoss er t.d. gimsteinn sem getur farið að glóa ef hugmyndir um æfingaflug, útsýnisflug og flugminjasafn ganga eftir. Strandferðamennskan er að miklu leyti ónýtt auðlind á Íslandi en þar eru þegar komin öflug fyrirtæki hér við ströndina í Árborg sem eiga góða þróunarmöguleika og þannig mæti lengi telja.

Húsin í miðbænum á Selfossi munu vekja áhuga á íslenskri byggingasögu og athygli á gamalli byggð á Stokkseyri og Eyrarbakka. Það mun skapa grundvöll til ferða um svæðið t.d. með viðkomu í Íslenska torfbænum. Bein tenging um Suðurlandsveg við Leifsstöð mun skapa möguleika til þess að gera út á allt Suðurland frá Árborg þegar hótelrými er orðið nægt og umferðamiðstöð hefur verið komið á laggirnar.

Hvaða sýningar og söfn verða í nýja miðbænum?

Við vinnum að undirbúningi sýninga sem er ætlað að hafa alþjólegt aðdráttarafl.

Félagið hefur efnt til samstarfs við Mjólkursamsöluna um endurreisn Gamla mjólkurbúsins á Selfossi. Þar er fyrirhugað er að koma upp sýningu þar sem megináhersla verður lögð á íslenska skyrið sem þekkt er orðið víða um heim. Í menningar- og sýningarhúsi er ráðgerð sýning um hugarheim og hugmyndir miðaldafólks um heiminn. Þá er gert ráð fyrir að miðbæjarreiturinn í heild verði eitt samfellt sýningar- og afþreyingarsvæði sem tengt verður saman með verkum listamanna.

Af hverju að byggja í þessum gamla stíl?

Til að heiðra íslenskan byggingarstíl óháðan tískusveiflum og um leið að skapa vandaða umgjörð um fjölbreytt mannlíf og blómlegt viðskipta- og menningarlíf.

Það er auðvitað hægt að byggja hús í nýjum stíl, úr steypu, stáli og gleri. En við höfum hvorki áhuga eða trú á slíkum húsum. Né væntanlegir leigutakar og atvinnurekendur. Ástæða þess að verslunarmenn, veitingamenn og aðrir þjónustuaðilar vilja taka þátt í verkefninu er fullvissan um að heimamenn jafnt og ferðamenn munu vilja vera í svona umhverfi – þar sem húsin er hæfilega stór, standa þétt saman, eru úr timbri og bárujárni og með handverki sem gleður augað.

Þessi leið er farin víða um heim í smábæjum jafnt sem stórborgum af því fólk laðast að þessum húsum. Þessi leið, að tengja þannig saman sögu og framtíð, hefur verið spennandi áskorun fyrir okkar frábæru arkitekta. Þetta er nútímalegt umhverfi, hannað af nútímafólki með framtíðarrekstur og starfsemi í huga.

Arkitektar hanna einnig hús í klassískum eða „gömlum“ stíl. Það hefði verið einfaldara, fljótlegra og ódýrara að hanna slík hús frá grunni. En við töldum heiðarlegast og fallegast að fara alla leið og endurreisa heil hús sem horfin eru og gleymd. Þannig verður til söguleg tenging og menningararfleiðin verður áþreifanlegri.

Þetta verða endurbyggð hús, ekki eftirlíkingar eða leiktjöld.

Og þau henta frábærlega fyrir margskonar nútímastarfsemi.

Getur Sigtún breytt húsunum og byggðinni ef það kýs svo?

Deiliskipulagið setur ákveðinn ramma um byggðina, en ekki einstök hús. Það er hins vegar alveg ljóst að þær hugmyndir og teikningar sem kynntar hafa verið eru forsendur samnings félagsins við Árborg, samninga við verktaka um framkvæmdir og samninga um fjármögnun framkvæmdanna.

Grundvallarbreytingar á byggðinni eru því óhugsandi en smávæilegar breytingar á einstaka húsum, t.d. varðandi lit og annað þvíumlíkt eru líklegar.

Verður byggðin í miðbænum mjög þétt?

Fyrirhuguð byggð í miðbæ Selfoss er í raun ekki mjög þétt og þar er ekki meira byggingamagn er gert er ráð fyrir í gildandi aðalskipulagi.

Á miðsvæði er reiknað með nýtingarhlutfalli á bilinu 1.0‐2.0. Skipulagssvæðið er alls um 6 hektarar að flatarmáli og er skilgreint sem miðsvæði og blönduð landnotkun, opið svæði til sérstakra nota og svæði fyrir þjónustustofnanir. Svæðið afmarkast af Eyravegi og Austurvegi til norðurs og aðliggjandi íbúðarlóðum við Tryggvagötu til austurs, Sunnuvegi til suðurs og Kirkjuvegi til vesturs. Um þrjátíu hús af mjög mismunandi stærðum og gerðum verða á reitnum. Byggð sem tekur utan um fólk og viðburði og býr til lifandi götulíf og skjólgóð torg fyrir mannlíf þarf að vera þétt. Þannig miðbæir eru eftirsóknarverðir og aðlaðandi eins og reynslan sýnir víða um heim.

Bæjargarðurinn heldur sér og rúmlega það. Í gildandi skipulagi er bæjargarðurinn 22.800 fermetrar, en í nýju skipulagi er hann 23.200 fermetrar.

Hvað verður um Bæjargarðinn?

Það verður staðið vörð um hann og reyndar gott betur. Bæjargarðurinn stækkar um 400 fm í nýju skipulagi.

Við þróun miðbæjarhugmyndarinnar og í sjálfu deiliskipulaginu er lögð áhersla á mikilvægi þess að Bæjargarðurinn haldi stærð sinni og vegleika, en jafnframt að hönnun hans verði unnin samhliða miðbæjarhönnuninni þannig að götur og torg verði eðlilegur hluti af útivistarsvæði Selfyssinga, og byggingar myndi öflugt skjól fyrir norðanáttinni.

Í gamla deiliskipulaginu er garðurinn samtals 22.800 fermetrar, en í  nýju tillögunni verður garðurinn 23.200 fermetrar.

Hér má sjá nánari útskýringar á hugmyndum okkar um Bæjargarðinn.

Hver er helsta breytingin á nýju skipulagi samanborið við núverandi skipulag?

Meginbreytingin frá gildandi skipulagi er ný gata frá Tryggvatorgi inn í kjarna miðbæjarreitsins sem er ca. 6 hektarar. Miðsvæðið á Selfossi fær meira miðbæjaryfirbragð með fjölgun húsa, um 30 talsins, af fjölbreyttum stærðum og gerðum. Breidd gatna er höfð áþekk og á Laugaveginum í Reykjavík, eða um 10 metrar.

Með því að götur hlykkjast og hús standa með ólíkum hætti brýtur byggðin vindinn og það skapast þrjú skjólgóð og hlýleg torg. Gert er ráð fyrir bílaumferð, en einstefna er til suðurs í aðalgötu og í þvergötu er einstefna til austurs. Í götunum eru bílastæði fyrir viðskiptavini en til viðbótar eru bílastæði að húsabaki og tveir bílakjallarar á reitnum.

Hér má sjá nýtt deiliskipulag og svo greinargerð með skipulaginu.

Hér má sjá uppdrátt af nýju aðalskipulagi.

Hvaða áhrif hefur uppbyggingin á gamla byggð á Eyrarbakka og Stokkseyri?

Engin hætta er á því að uppbygging á Selfossi taki eitthvað frá öðrum byggðum innan Árborgar. Þvert á móti skapar hún ný tækifæri.

Selfoss er af sögulegum, landfræðilegum og viðskiptalegum ástæðum ákveðinn miðpunktur sveitarfélagsins. Þegar til stendur að flytja bæði brú og veg er Árborgarsvæðið allt í hættu á að verða úr leið. Þess vegna þarf að styrkja og efla miðbæ Selfoss og skapa þar nýtt aðdráttarafl.

Við höfum þá sýn að verkefnið á miðbæjarreitnum skapi ný tækifæri fyrir fjölmarga aðila á Árborgarsvæðinu. Enda mun fjölgun ferðamanna sem hafa viðdvöl á Selfossi gefa færi að beina sjónum þeirra að Árborgarsvæðinu öllu í miklu ríkara mæli en hingað til; ströndinni með opinni sjónlínu til Suðurskautsins, gamalli byggð á Stokkseyri og Eyrarbakka, sögustöðum, fuglalífi og náttúruskoðun við Ölfusárósa.

Það er hægt að virða söguna, hefðirnar og verkþekkingu fyrri kynslóða með ýmsum hætti. Margt hefur verið vel gert á Eyrarbakka og Stokkseyri í þeim efnum og öflugur miðbær á Selfossi mun styrkja það starf. Allir þekkja að timburhús þurfa viðhald, endurgerð og aðlögun að nýjum tímum og í tímans rás geta þau tekið miklum breytingum og varla nokkur spýta í þeim upprunaleg, enda þótt yfirbragð og stíll haldist að mestu óbreyttur. Hugmyndafræði er í góðu samræmi við það hvernig hefur verið staðið að endurgerð byggðar í gömlum stíl víða í borgarkjörnum í Evrópu og Bandaríkjunum.

Af hverju er framkvæmdinni skipt í fyrri og síðari áfanga?

Þegar Sigtún kynnti fyrst hugmyndir sýnar um nýjan miðbæ í gömlum og klassískum stíl, í mars 2015, voru allir flokkar í bæjarstjórn sammála um að veita okkur vilyrði fyrir úthlutun miðbæjarlóða, gegn því að verkefnið – ef að yrði – væri fullfjármagnað.

Á þessum tíma gengu hugmyndirnar út á að byggja 12-13 hús, samtals um 4.000 fermetra, þar sem gróflega áætlaður kostnaður var um eða rétt yfir 1 milljarður króna. Þessi einróma stuðningur allra bæjarfulltrúa var mikilvæg hvatning og grundvallar forsenda þess að hefjast handa við þróun verkefnisins í samstarfi við bæjarstjórn Árborgar og starfsfólk bæjarins. Ef þessi stuðningur og þetta vilyrði fyrir lóðum hefði ekki legið fyrir, þá hefði hugmynda- og þróunarvinna aldrei hafist af alvöru.

Við tók tveggja ára hugmynda- og þróunarvinna. Í henni fólst margþætt samvinna fjölmargra aðila til að gera verkefnið að veruleika. Vinna arkítekta, verkfræðinga og annarra hönnuða þarf t.d. að taka mið af þörfum og fjárhagslegri getu væntanlegra notenda, leigjendum og viðskiptavinum þeirra.

Bærinn er hannaður fyrir heimamenn. Að þar verði verslun, veitingar og þjónusta. En tilvonandi veitinga- og verslunareigendur lögðu áherslu á að þarna þyrftu einnig að vera ferðamenn, til að reksturinn einfaldlega bæri sig. Ef ferðamenn eiga að koma á staðinn, þá þurfa þeir afþreyingu og dvalarstað. Og til þess að bærinn vaxi og dafni þá þarf að verða til blómlegt mannlíf og skemmtilegt andrúmsloft, sem felst fyrst og fremst í jákvæðu samspili og samskiptum heimamanna og gesta.

Allt helst þetta í hendur. Og það kom fljótt í ljós að upphafleg hugmynd gekk einfaldlega ekki upp. Óskir, þarfir og hagsmunir allra hlutaðeigandi náðu ekki saman. Þeir sem eiga í hlut eru bæjarbúar, væntanlegir innlendir og erlendir gestir, tilvonandi leigutakar, fjárfestar, lánastofnanir og Sigtún Þróunarfélag.

Til að gera nýjan miðbæ á Selfossi að raunverulegum möguleika þurfti að stækka og útvíkka hugmyndina. Það var og gert, í náinni samvinnu við bæjarstjórn. Niðurstaða þessarar vinnu er sú hugmynd sem kynnt er rækilega á þessum vef og er lögð á borðið í komandi íbúakosningum.

Þessi hugmynd er fjórfalt stærri að umfangi heldur en sú hugmynd sem kynnt var í mars 2015 og skyldi vera fullfjármagnuð ef af yrði. Það verkefni er einmitt sá hluti sem er í dag skilgreindur sem fyrri áfangi. Hann er fullfjármagnaður.

Það er einfaldlega ekki hægt að fjármagna 4,5 milljarða fasteignaverkefni á Selfossi í einum áfanga. Og þó það væri hægt þá væri það einfaldlega óskynsamlegt og áhættusamt. Ákvörðun um að áfangaskipta framkvæmdum var tekin af hagkvæmnisástæðum og í samráði við lánastofnanir. Betra er og áhættuminna að hefja framkvæmdir og leigja út hluta húsanna eftir að þær eru hafnar, en að leigja allt út fyrirfram.

Þegar framkvæmdir á fyrri áfanga hefjast – og það er þannig orðið formlega ljóst að af framkvæmdinni verður – þá munum við ljúka fjármögnun á síðari áfanga. Leigusamningar fyrir annan áfanga verða gerðir samhliða uppbyggingu þess fyrsta og framkvæmdir við hann verða í beinu framhaldi.

Hvernig mun Sigtún þróunarfélag bregðast við ef skipulaginu verður hafnað í íbúakosningu?

Verði deiliskipulaginu eða aðalskipulaginu hafnað í íbúakosningu lítum við svo á að hugmyndum okkar um uppbyggingu hafi verið vísað frá.

Þá munum við fara með verkefnið á aðrar slóðir.

Er Skipulagsstofnun búin að samþykkja nýja skipulagið?

Já. Skipulagsstofnun hefur haft bæði aðal- og deiliskipulag til meðferðar, samkvæmt lögbundnu ferli. Hún bíður eftir niðurstöðu kosningarinnar 18. ágúst, og ef meirihluti er hlynntur nýju skipulagi, þá mun Skipulagsstofnun ljúka meðferð sinni fyrir 1. september og nýja skipulagið öðlast strax gildi.

Af hverju er ekki haldin hugmyndasamkeppni og útboð fyrir miðbæjarsvæðið í heild?

Þetta er spurning sem er fyrst og fremst bæjaryfirvalda að svara. En það hafa nú þegar verið haldnar samkeppnir um miðbæjarsvæðið, oftar en einu sinni. Þær skiluðu ekki árangri, af því þegar á reyndi voru fjárfestar og framkvæmdaðilar ekki tilbúnir að byggja í samræmi við sigurtillögurnar. Þess vegna hefur svæðið staðið autt.

Það er mikil einföldun að halda því fram að hægt sé að gera öðruvísi miðbæ eftir gildandi skipulagi. Það er einfaldlega svo margt við slíkan málflutning sem stenst ekki skoðun.

Ef sveitarfélagið sjálft ætlar ekki að fjármagna og/eða framkvæma slíkar hugmyndir, þá hljóta og verða þeir sem ætla að gera það að hafa eitthvað um hugmyndirnar að segja.

Það sem er einstakt við okkar verkefni er að það er fullunnið. Fyrir liggur hönnun alls hverfisins og allra húsanna og fjármögnuð framkvæmdaáætlun. Undirbúningur hefur staðið í rúm þrjú ár, og hægt væri að opna fyrstu verslanir og veitingastaði á næsta ári, ef framkvæmdir gætu hafist.

Hvernig er samkomulagi um gatnagerðargjöld háttað?

Almenna reglan í Árborg er að lóðum er úthlutað gegn gatnagerðargjaldi sem á að standa undir gatnagerð. Tveir aðilar hafa t.d. nýlega fengið úthlutað lóðum við Austurveg gegn greiðslu gatnagerðargjalda.

Í miðbæjarverkefninu óskaði bæjarfélagið eftir því að Sigtún annaðist gatnagerðina og kostaði hana og skilaði götunum síðan fullfrágengnum af sér. Þetta var gert vegna þess að sýnt þótti að kostnaður við gatnagerðina yrði hærri en sem næmi gatnagerðargjöldum, og það kemur því betur út fyrir sveitarfélagið.

Hverjir eiga Sigtún þróunarfélag ehf?

Að verkefninu hafa komið fjölmargir áhugamenn og fagmenn, en í forsvari Sigtúns þróunarfélags, sem leiðir starfið, eru þeir Leó Árnason og Guðjón Arngrímsson, sem báðir eru fæddir og uppaldir á Selfossi. Fjölmargir lykilþátttakendur hafa lagt verkefninu til sérfræðikunnáttu á sviði verkfræði, arkítektúr, hönnun, markaðsfræði, skipulagi, sagnfræði, hagfræði, og svo framvegis.

Leiðarljós félagsins er að byggja upp samkvæmt heildarsýn sem tryggir fjölbreytni og samstillingu allra þeirra þátta sem skapa hlýlegan og skjólgóðan miðbæjarkjarna (Sjá 10 einkenni góðra miðbæja).

Eignarhald félagsins er með þessum hætti:

Austurbær fasteignafélag – 74,8%
– Í eigu Leós Árnasonar (50%) og Kristjáns Vilhelmssonar (50%). Um er að ræða fasteignafélag sem einnig stendur að uppbyggingu íbúða fyrir eldri borgara á Austurvegi.

BBVGG – 15,8%
– Í eigu Guðjóns Arngrímssonar (100%). Félagið er sérstaklega stofnað um miðbæjarverkefnið.

VSÓ Ráðgjöf – 6,3%
– Í eigu 15 starfsmanna verkfræðistofunnar (100%).

Aðrir smærri hluthafar – 3,1%

Á að byggja miðaldakirkju?

Ekki er um eiginlega kirkju að ræða, heldur hugmynd um menningar- og sýningahús sem byggt er sem minngarmark um gömlu miðaldakirkjurnar sem voru stærstu timburbyggingar á Norðurlöndum og jafnvel í Evrópu.

Húsið hefur þróast á undanförnum árum í höndum arkitekta í magnaða byggingu sem er í raun listaverk í sjálfu sér og mun vekja mikla athygli. Í sýningarsölum verður rýnt í hugarheim miðaldafólks og hugmynir þess um heiminn.

Við gerum okkur grein fyrir að byggingin er umdeild. Verði skipulagið samþykkt munum við leitast við að kynna húsið og starfsemi þess betur fyrir bæjarbúum.

Hvernig fékk Sigtún lóðirnar í miðbænum?

Þegar Sigtún óskaði fyrst eftir úthlutun á þessum lóðum höfðu þær staðið auðar í mörg ár og allar tilraunir bæjaryfirvalda til þess að koma þeim út höfðu verið árangurslausar.

Þegar Sigtún kynnti fyrst hugmyndir sýnar um miðbæinn, í mars 2015, voru allir flokkar í bæjarstjórn sammála um að veita Sigtúni vilyrði fyrir úthlutun. Enginn bæjarfulltrúi óskaði eftir því að lóðirnar yrðu fyrst auglýstar. Þessi einróma stuðningur allra bæjarfulltrúa varð Sigtúni hvatning til þess að hefjast handa við þróun verkefnisins.

Hvað greiðir Sigtún fyrir lóðirnar í miðbænum?

Sigtún greiðir það sama fyrir lóðirnar og allir aðrir sem fá úthlutað lóðum í Árborg, þ.e. hin svokölluðu gatnagerðargjöld.

Í viðræðum við bæjaryfirvöld lagði Sigtún mikla áherslu á að sérstaklega yrði vandað til gatnagerðar í nýja miðbænum. Þegar fyrir lágu áætlanir um að gatnagerðin mundi að öllum líkindum verða dýrari en sem næmi upphæð gatnagerðargjalda sömdu aðilar um að Sigtún mundi þess í stað annast gatnagerðina á eigin kostnað og létta þannig þeim kostnaði af bæjarfélaginu.

Hafnartúnslóðin svokallaða er í eigu Sigtúns og mun félagið afsala henni til bæjarfélagsins. Sú lóð yrði  hluti af Sigtúnsgarði.

Eru framkvæmdirnar fjármagnaðar að fullu?

Fyrri áfangi af tveimur er fullfjármagnaður. Áætlaður kostnaður við fyrsta áfanga er 1.429.000.000. Hluthafar hafa lagt fram 539 milljónir í peningum vegna þeirra framkvæmda auk viðbótar hlutafjárloforða. Landsbanki Íslands hefur samþykkt lán til félagsins fyrir 900 milljónir. Lánanefnd og sérfræðingar Landsbankans rýndu vel í allar tölur áður en lánið var samþykkt. Það er þekkt að erfiðara er að fá lánsfé í framkvæmdir á landsbyggðinni en bankinn hefur trú á þessu verkefni.

Lánshlutfall er 63%. Sigtún þróunarfélag mun fá tæplega 200 milljónir í endurgreiðslu á vsk á framkvæmdartíma. Ekki er tekið tillit til þess í fjármögnum. Sveitarfélagið Árborg réð PWC, endurskoðendafélag sitt, til þess að fara yfir og staðfesta fjármögnun. Hér má sjá þeirra niðurstöðu.

Af hverju að skipta framkvæmdum í tvo áfanga?

Um hvað er kosið?

Þó íbúakosningin sé hluti af skipulagsferli og spurningar fjalli um samþykkt aðal- og deiliskipulags, þá snúast þær í raun og veru um það hvort heimamenn séu hlynntir eða andvígir þeim hugmyndum um nýjan miðbæjarkjarna sem Sigtún hefur unnið að með bæjaryfirvöldum undanfarin þrjú ár.

Verði meirihluti íbúa hlynntur skipulaginu, þá tekur gildi samningur á milli Sigtúns Þróunarfélags og Árborgar sem gerir ráð fyrir að byggður verði miðbær samkvæmt þeim hugmyndum sem kynntar eru á þessum vef.

Verði meirihluti íbúa andvígur skipulaginu, þá verður ekkert af þessum hugmyndum. Við förum með þær annað.

Ef meirihluti verður HLYNNTUR:

Ef meirihluti verður ANDVÍGUR:

Er miðbæjarsvæðið að komast í einkaeigu ef skipulagið er samþykkt?

Flest öll hús í Árborg og öðrum sveitarfélögum, smáum og stórum, eru í einkaeigu. Öll húsin í miðbæjarkjarnanum sem Sigtún hefur þróað og hyggst reisa eru til samans minni en Krónuhúsið við Austurveginn og álíka stór og Hótel Selfoss sem eru í einkaeigu líkt og flest önnur hús bæjarfélagsins.

Hvernig verður aðgengi fyrir fatlaða í nýjum miðbæ?

Aðgengismál í miðbæ Selfoss verða í samræmi við gildandi byggingarreglugerð. Hún gerir ráð fyrir aðgengi fyrir alla.

10
einkenni góðra miðbæja